赵晓的房产“三三论”：宏观、金融和自身问题
如果不听经济学家的理论，最终将会被他们教训，这是孙宏斌的原话。８月５日，号称"如果要听经济学家的，我们早就亏惨了"的老孙没想到，率先对他言语逻辑进行批评的是赵晓--媒体通常喜欢说，赵晓是国内最活跃的青年经济学家。
孙赵之辩
赵晓说，"宏斌兄不实诚"--如果没有经济学家的理论，他的地产事业怎么能够进行下去？
年初时候，赵晓博士曾经说，我们将会见证房价的历史性下跌，而在孙宏斌看来，顺驰去年的发展证明自己做的是对的，不知道这是不是他确信自己不能按经济学家理论做事的原因，但有一点，经济学家反驳他的言论显然更有准备和逻辑。
这一次，在本报博鳌房地产年会上，赵晓抛出了他的"三三论"--地产１／３是宏观问题，１／３是金融问题，１／３才是房地产问题。他认为，随着中国房地产调控政策的相继出台，房地产发展的草莽时代的丧钟已然敲响，"再造市场"的历史已经开始。
赵博士的理论支持是，本轮房地产的非理性繁荣来自于超低利率所引发的宏观总需求膨胀的大背景，来自于消费信贷所导致的猛烈的金融创新，来自于对房地产开发的巨额信贷支持，来自于权力的介入尤其是地方政府发展本地经济的强烈冲动。但这一切都正在走向终结，这意味着房地产的非理性繁荣也将终结，中国的房地产业将迎来新的调整发展的时期。
这有一个大背景--国内公认的观点是，宏观经济走势对于房地产发展有重大影响，而房地产在一定程度上则扮演了中国宏观经济晴雨表的作用。
而事实上，中国经济增长的这一轮行情是从２０００年房地产的投资和消费增长的发力开始的，而近期的宏观调控已对房地产发展带来很大影响--国务院出台了针对房地产行业的"调控八条"，其中有几点在赵晓看来，应该是出自宏观政策思维，而不仅仅是针对地产行业而言。
"在地产商的理解中，给我的感觉就是，房地产业之所以这么好，是因为他们建房屋建得好，我认为这很荒唐。"这是赵晓的一贯风格，在他的经济论理学领域，他毫不隐讳地强调，形势就是比人强，他确信房地产之所以能进入非常好的环境，是因为宏观经济发生了新的变化，房地产是否好很大程度决定于外部的宏观形势。
他的数据显示，１９９９年中国物价最低的时候，消费物价指数（ＣＰＩ）最低到了负的３．４％，到了２００４年的时候，消费物价指数最高的时候５．３％，中间经历了８．７％的波动，中间的利率没有任何变化。
赵晓博士确信房地产需求是货币的需求，而旺盛的货币需求与低利率有很大的关系。由于真实利率偏低，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因--"我们这一轮的经济是在朝低利率或者说是负利率下支持起来的，也就是说'资金很不值钱'所以大家都来买房子，这在我看来是过高的需求。而最终，这种需求体现在了房地产里面。"价格调控才是本质？
他告诫地产商们，如果利率提高两个百分点，整个房地产行业会变成全行业亏损--这个行业没有几个企业可以生存下来--这被用以佐证房地产行业兴衰的主导原因并不仅仅是行业如何自我发展问题，而更多的还要依附于外界形势，"过去为什么好，因为外部环境好，所以大家要记住形势比人强，这是因为外部的需求高，资金充足。"这构成了他的另外一个逻辑--"我们的房地产是否有问题，我认为是有问题的。"所以政府提出的针对地产行业进行调控，也是宏观调控最重要的组成部分，甚至成了调控的主要的原因。
而就此前出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，实际上可以按照赵晓的逻辑做一个不同的解读：目前的政策实际上主要是一种行政的调控，或者是一种非价格的调控，它调控的手段也就是那么几种，一个是提高供给，主要是反映在加大土地的供应；第二就是改善结构，就是说把中低档的房，包括经济适用房，加大他们的面积，加大他们在整个生产中的比重，带来的一个结果就是均价会下降--上述两种手段都是为了降低需求。
而对需求的打压或许有助于区分地产市场中的真实需求和投资需求--赵晓说，他确信中国地产市场拥有一个庞大的需求市场，目前有数据显示，国内８％的人拥有８０％的存款，而国外有一个统计是不到２０％的人拥有５０％以上的财富和６０％的存款，"这说明什么，说明很多人都有购买房屋的需要，但是他们没有真实的付出货币的需求。"而在另一方面，更多的人没有钱购买房屋。
因而赵晓认为，"一方面我们要降低房价，另一方面要改变中国的收入需求，否则即使北京房价下降３０％，上海的房价下降５０％，低收入者也购买不起房屋。进行中国的收入结构调整是关键。"否则，"即使具体到'新八条'来看，从我的判断来说不可能真正调控需求，不可能真正调控房价，它更多的是一种数字游戏带来的结果，调控房价的目的，很可能'新八条'不能够完全达到，我们会看到房价下来，但是这种房价下来是数字游戏。"这才是赵晓的一贯逻辑，"到目前为止我们主要是用非价格型的调控，"而用他的"经济论理"视野来看，这一切充满了理想主义的色彩。
赵晓抛出了他的"三三论"--地产１／３是宏观问题，１／３是金融问题，１／３才是房地产问题。
赵博士的理论支持是，本轮房地产的非理性繁荣来自于超低利率所引发的宏观总需求膨胀的大背景，来自于消费信贷所导致的猛烈的金融创新，来自于对房地产开发的巨额信贷支持，来自于权力的介入尤其是地方政府发展本地经济的强烈冲动。但这一切都正在走向终结，这意味着房地产的非理性繁荣也将终结，中国的房地产业将迎来新的调整发展的时期。
