房地产融资新解

主持人：陈基强基强联行投资管理中国有限公司董事总经理

对话嘉宾：

陶冬瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理

王世渝上海瑞思房地产投资管理有限公司

孙飞中国企业海外发展中心主任

李晓东联华国际信托有限公司总经理

鄂俊宇亿城房地产开发有限公司董事长

李坚平上海经融资资产管理有限公司、总裁

▲ 以下为现场实况报道：

【陈基强】今天下午的话题是，在宏观调控下地产企业面临怎样的融资环境，对我们的企业产生怎样的影响，在这样的融资环境大势下，地产企业有什么更好的融资方式？

【陶冬】我认为开发商解决资金来源，是中国今后房地产改革的最重要的一环。

绝大多数发达国家中，开发商融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行代管，也就是说间接投资。股市、债市是正常的经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。

目前，我认为面临一个更加严峻的情况，外国资金大量的涌入，大家在媒体中间看到，摩根等很多的资金蜂拥涌入，不是购买一个单位，而是购买一栋。这后面意味着什么，我认为意味着海外基金和中国发展商之间的竞争已经拉开了帷幕。以目前的情况来看，政府不采取行动，本土的发展商就没有新的融资渠道，在这场竞争中他们输的情况非常大。因为这些摩根基金今天购买这栋写字楼后，他就有现金流，马上就打包卖出去，或者在资本市场中间，通过瑞思这样送出去，或者根本不通过资本市场在几家保险公司之间一配售问题就解决了，这笔资金少赚一点，几个月就可以回笼了。如果目前的房地产结构，依然维持目前的架构的话，中国房地产的发展会出现结构性的扭曲，一大批的房地产投资商会死掉，因为我们面临的是不健全的市场竞争。这个问题实际上我要呼吁，首先要大力发展中国内部的融资、集资的资本市场。其次，在这个问题得到解决以前，需要有某种形式限制海外土地资金的涌入。

【孙飞】当前国际金融市场的形势和中国金融市场开放的需要，我们房地产商走出国外的一种态势。在多元化和国际化的进程中，谁担当主角，这是开发商要注意的，我认为在进化过程中，信托是一个组合，是逻辑主线。

房地产的资金９０％来自于银行，在此情况下，银行是主渠道。在当前的情况下，集合信托有发展的瓶颈，２００份，规模有限制，不能上市流通。我认为到２００７、２００８年会突破。

信托加银行的模式是中国房地产的主流模式，国际化，外资银行、外资资金必将成为中国房地产新的力量。例如，香港已经开放了瑞思可以收购海外的物业到香港上市。

新加坡的集团，腾飞集团已经在国内收购大量的物业或者在洽谈。香港也有五只基金正在准备，准备上市。今年年底香港会发第一只瑞思，新加坡有五只。我们也可以到美国发瑞思。实际上，房地产融资多了一条渠道，２００６年金融要全面开放，实际上去年年底，北京的外资银行已经开办人民币了，上海和深圳开放得更早。

【李坚平】现在，我们主要是为项目找资金，为资金找项目。我有一个俗称是：上海的老中医，到我这里一看就是房地产的老板在解决资金问题。面对９０％以上的小的房地产商，现在已形成一个银行、房地产、券商、保险公司、财政部六方共同会谈的市场。

【李坚平】在座的专家一定了解十多年前我们的一个华侨专家，开始走收购、兼并的道路，将中国的企业玩翻天了，中国的所有金融专家才恢复过来。房地产企业到境外上市是否应有国家战略的意味？为什么新加坡、香港的可以来购买，为什么我们的主管部门不能组织我们的企业走出去？

【陶冬】天津已经有地产银行，实际上中国金融体制改革已经处于前沿，中国也在寻求金融创新，包括四大国有银行的改制上市。实际上归结起来就是让国际的瑞思冲击一下中国的房地产金融，这是互动的，有利于中国的监管当局加快金融的立法。中国的信托投资机构是金融机构，在四个一线城市，我想每个项目融资一、二亿元不是很难，甚至私募、股权战略投资者都可以帮助你，包括国内的战略投资者。

【李坚平】中国的外汇信托办法还没有出来，此前广东国投破产是因为做的境外业务太多，现在我们只是帮助境外的基金进行管理，如果信托公司赔了，也不会给他赔款。实际上信托公司不准做负债业务，我们应该呼吁我们的监管当局尽快出台外汇监管办法，让更多的资金进入中国的市场。陶冬也说了不希望外资进来，如果是外债进来，可能会造成金融危机，如果短期的资金会造成金融泡沫的风险。一般如有资金进来３－１０年，我们可以让房地产做全程的金融服务，关键是企业是否值得合作。外资应该以信托的方式进入中国房地产市场。

【陶冬】我将这个问题分成两个阶段，我是长期做投资的，过去我几乎不和开发商打交道的，第一次是在北京首届房地产金融政策会议上发言，当时的题目是《从银行主导到金融主导》。现在开发商认为银行贷款已经有难度了，所以才想多元化地寻找融资渠道，现在的服务水平也是非常的低，香港的瑞思还没有出来，但是延伸的产品已经出来了，瑞思的基金。当下确实是，提高金融服务的时候。