陈智
８月６日，一天前刚从日本考察商业地产回来的铜锣湾百货董事长陈智，脸上还带着旅途倦容。接受本报记者采访时，他大胆抛出ＭＡＬＬ主流概念和经营大型ＭＡＬＬ"渠道至上"的论调，一剑指向了目前商业地产发展中的核心问题。
概念颠覆作为在国内大力推行ＭＡＬＬ概念的代表性人物，陈智这次博鳌之行是带着期待而来的。他也坦率地承认，"铜锣湾百货不会放过任何可能的合作伙伴，但是，必须是合适的。"发言结束后，他立刻开始了与各路开发商的频频接触。
商业地产让开发商又恨又爱。概念的提出始于２００２年，去年底，其已在全国房地产销售总额中占到了１９％，市场在快速成长。商业地产的本质和内涵开始不断丰富，加入了写字楼、酒店等各种商用物业概念，但是，深谙商业之道的陈智对物业开发不甚感冒，"我关注的商业地产应该更侧重于ＭＡＬＬ的打造以及商业中心后期的经营管理。"
据统计，２００４年全美的社会零售销售额５５％来自ＭＡＬＬ，超过了２万亿美金。陈智认为，这是一个非常巨大和可怕的数目，说明ＭＡＬＬ已经主导了美国的商业流通，成为商业流通主体。
陈智认为，目前亚洲地区ＭＡＬＬ的发展远远滞后于美国，包括日本、韩国在内的泰国、新加坡、马来西亚等亚洲国家，ＭＡＬＬ正处于成长阶段，中国则是刚刚起步。这意味着一个赶超的开始。
中国目前的消费市场非常巨大，足够支撑ＭＡＬＬ的大步前进。目前，国内的一线城市ＭＡＬＬ概念已经被炒得沸沸扬扬，但真正意义上的ＭＡＬＬ却少之又少。
对此，陈智表现得相当理智，"ＭＡＬＬ的发展是顺应市场的需要，只要有大众消费需求的地方就会有ＭＡＬＬ，要用产业、市场需求等多种因素来分析。"近两年，商业地产开发过程中出现了不少问题，例如广州正佳广场今年上半年经营不理想的不利传闻以及东莞华南ＭＡＬＬ的客源惨淡等，商业地产的后期经营已经越来越被市场关注。
"单纯从地产开发的角度做商业地产肯定会出现问题。"陈智认为，开发商完成的是前期物业开发，后期的经营管理要从商业角度出发，用专业的经营理念来维护。
他表示，铜锣湾百货不会自己开发物业自己经营，"我们只需要寻找好的开发商做合作伙伴，利用他们的开发经验和我们的经营经验创造价值。"但是，"做一个真正的ＭＡＬＬ，又必须把经营理念介入物业开发的前期，对于超市出入口、停车场设置、电梯位等，我们都会依据后期经营管理上的需要提出意见。"
"渠道至上"在日本考察期间陈智注意到，家乐福现在已经全线撤出日本，万客隆开业后勉强维持了几天也宣告收场，而沃尔玛在日本更是从未露脸。
"日本在动用国家的力量来保护本土的商贸流通业，培养自己的流通渠道，这导致了外来国际零售巨头的溃败"。不难发现，"流通渠道"已经成为ＭＡＬＬ的生命线。
"目前我们主要依靠在全国一、二线城市的布点来完成我们的商业渠道设置。"在陈智看来，中国ＭＡＬＬ的发展应该以一线大城市为主战场，但是随着市场对ＭＡＬＬ的逐渐适应和接受，未转型的消费力与消费观念调整后，未来５年内，国内的二线城市将成为ＭＡＬＬ的最大市场。他透露，目前，铜锣湾百货除了在深圳、北京、上海等地迅速推进外，也在长沙、武汉、重庆、兰州、东莞、大连、厦门等超过３０个二线城市里完成了布点，"我们的目标是这些城市巨大的消费市场。"铜锣湾百货的选择地点一般在郊区附近，他们的目标是开发建成项目后，带动区域变成小城镇和中心区，形成一个产业链，促进地价、楼价的飙升。陈智举例说明，目前中国最大的ＭＡＬＬ是出现在东莞的华南ＭＡＬＬ，占地６００多亩，当时拿地的地价是１２万－１５万每亩，虽然现在还没有正式开业，但周边地价已经上升到１５０万元每亩，ＭＡＬＬ对地价的拉动显而易见。
"我们一定要培养中国本土的品牌和载体，将来有更多的ＭＡＬＬ形成连锁集团后，将产生更多的价值。"陈智说，现在的中国零售消费市场已经发生了翻天覆地的变化，对好的零售终端提出了迫切的需求。
