陈基强
做大型地产开发商还是做大型地产投资商？对瑞思(REITS)的不同理解，以及目前国内的政策态度，也许将给开发商们一个不同的方向，和未来。
在博鳌，关于瑞思这一显然在金融行业之间已经被广为谈论的话题，在８月６日的相关论坛专场和讨论中几乎被人人提及。
所谓瑞思(REITS)，是收购、拥有及运作能产生收入物业的基金；运作如一般单位信托基金，并通过发行收益凭证的方式募集资金，进行投资。一般投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格的限制。
如果说在８月５日陈基强的演讲中，它还是作为一个地产融资工具所被谈论的话，那么，在王世渝第二天的言辞之间，则已经成为一种行业哲学和世界观。
"他们代表的是庞大的市场体系"，当说到国外的瑞思操作公司时王世渝如是说。他认为，瑞思是中国资本市场的一次战略性机会。
李晓东
瑞思(REITS)在中国基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强，在名为《国外基金在中国》的演讲中对瑞思做了一个较为全面的介绍。
瑞思于上世纪６０年代初期在美国出现，此后得到日本、英国等国家的仿效。到１９７０年代达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，瑞思开始衰落。而随着税收法案和有关限制的放宽，在１９８０年代再次回升，资产价值不断增长。
在美国，瑞思的主要回报形式来自利息收入和股价的升值。目前，美国大约有３００个ＲＥＩＴｓ，他们的总资产超过３０００亿美元，其中半数在纽约交易所上市。它们全都由基金界与地产界尤其是地产代理商合作而来。
而在亚洲，日本和新加坡分别是两个准许ＲＥＩＴｓ上市的国家。而在香港，早在２００３年就出台了ＲＥＩＴｓ上市相关规则，但目前还没有一只ＲＥＩＴｓ上市。
王世渝
据介绍，瑞思的投资资产主要集中在商用物业。
陈基强介绍，ＲＥＩＴｓ在中国经过了三个发展阶段。第一个阶段从上世纪９０年代中期-２００２年底。这一时期，这些海外基金对中国房地产表现出浓厚兴趣，但并没有大量进入，而是只是观察和试探。他们一般自主开发，而投资项目主要集中在发展住宅物业。
第二阶段则是２００３年初－２００４年第三季度。在这一阶段，国际上主流的基金开始进入中国的房地产市场。具有代表性的是，２００３年７月，美国摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，投资了卢湾区"锦麟天地雅苑"项目，并在短期内获得了超过预期３０％的收益。
第三阶段则是２００４年第三季度知道如今。在这一阶段，这些海外基金的投资项目，逐渐从投资住宅项目转向为整体收购商业物业并长期持有。其主要市场也从单一的上海，转向了北京上海两地。
这一阶段，海外基金的投资规模发展迅速。根据陈基强提供的数据，２００４年１０月至今，海外基金在中国的投资总额已经超过１００亿美元人民币（不包括基强联行直接参与的项目）。
事实上主流的海外基金在中国动作频频。
今年年初，新加坡嘉德置地斥资１７．４６亿元人民币"试水"京城，１００％收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦股权。根据协议，两家公司各占５０％股份成立一家管理公司，对望京华联和今后该公司收购的商厦提供市场营销和商业管理服务。
其后，更暴出嘉德置地斥资３３．７３亿元人民币，入主国内１５家以沃尔玛为主力店的商场，成为沃尔玛在国内名副其实的"最大房东"。
而美国柯尼罗资本集团、摩根士丹利、美林集团等也在中国不时有大手笔的举动。
一派"动物凶猛"的面貌。
如何和瑞思交道６月１６日，香港证监会正式发布了相关文件，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产。香港房地产信托投资基金可以投资海外房地产项目，反过来看，这句话实际上相当于允许国内发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市。
而新加坡则在今年３月规定，房地产转移到ＲＥＩＴｓ，免征３％的印花税。并且宣布，根据中新双边税务互免协议，中国内地房产组成的ＲＥＩＴｓ在新加坡上市时，在两个国家中间只缴一次税。这将更加刺激新加坡地产信托投资基金在中国内地收购房产，然后在新上市。反过来说，新加坡的ＲＥＩＴｓ也成为国内房产企业融资的一个重要途径。
对于想和这些基金打交道的内地开发商，陈基强提醒，国际热钱关注的是，企业要有很好的市场应变能力和上升空间，他们乐于看见有前程的公司业绩不断上升。
现在这些基金已经想清楚了出路，就是去到这些市场上市，投资额不会大，每个基金的寿命是４－７年，这个基金就要关闭，回报所有的投资商。他们希望和稳健长期的战略伙伴在一起。另外，国际基金只会作锦上添花，绝对不会雪中送炭。如果缺钱的时候，地位就不同了。
还有就是除了有一个运作的团队，还要有目标，并且不要承诺回报期。其实国际基金并不需要开发商的任何保证，适当的市场风险他们是要承受也愿意承受的。
瑞思的哲学意味与陈基强将瑞思当作一种金融工具不同，王世渝的看法更有哲学的意味。
他认为，不能简单地将瑞思当做金融产品。他认为，在它的背后，同样与股票一样是全球性的巨大的市场体系。这个市场体系就是房地产体系，全球的房地产体系，实际上是被金融化的房地产体系，被金融化的房地产体系。
他认为，无论摩根士丹利还是嘉德，所体现出来的先进性莫不如此。而与之相比，现在中国的房地产市场还存在非常原始和落后的开发方式，这种方式与全球市场是完全错位的。
他认为，中国应该及早地创立瑞思。因为银行在房地产市场的贷款量太高，第二消费者在银行的存款太多。而这可以用瑞思解决，消化一二万亿到瑞思市场来。
"如果有瑞思的话，老百姓花一万元就可以购买房屋"，他说，这是通过证券购买房屋的。大家可以通过瑞思来分享房地产的回报。"陈又强调，瑞思对于目前的宏观调控是有好处的，既可降低金融在房地产方面的贷款比重，也会降低银行的存款，还可以促动整个房地产行业大的转型，如何创建中国的瑞思？"比创建中国当年的股票市场要简单得多"，他说，"因为我们有１４年股票市场的经验，也有了１４年的股票市场的教训。而瑞思比股票市场简单得多"。
但是另一位专家，联华国际信托有限公司总经理李晓东认为，并没有那么容易。
他认为，其实中国严格意义上没有ＲＥＩＴｓ。ＲＥＩＴｓ一定要先有法律，而且监管部门不会再犯错误，才有中国的ＲＥＩＴｓ。而不解决信托的上市通道，长期的产品是没有市场的。何况还有２００份的限制，起点很高。
现在的中国的法律和文化，甚至诚信体系都无法为瑞思的创立提供支持。
而在６日下午举行的"宏观调控背景下的地产融资新路径"对话中，瑞士信贷第一波士顿（ＣＳＦＢ）董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬则认为，目前地产提出的新课题，归结起来就是要让国际的ＲＥＩＴｓ冲击一下中国的房地产金融，有利于中国的监管当局加快金融的立法。
"如果２００６年再不准备，别人就会强占你的市场，好的东西都被别人拿走了。"陶冬说。
创办中国ＲＥＩＴｓ对中国金融、房地产、资本市场具有积极意义。既可以有效抵制国际热钱对中国金融市场的冲击，保护汇率稳定，又可以增加房地产行业的融资渠道，让更多没有能力直接投资于房地产的投资人，有机会通过ＲＥＩＴｓ投资于房地产市场。
信托有望成为房地产重要的投资力量，产品借鉴了海外基金的有点，具有安全性，而且有建行监管、普华永道作财务，基本上按照公务的要求做起来，这在国内是比较少的，经过他们同意之后发行的。今后信托的方向一个方面就是在房地产开发环节。还有一个就是催生瑞思，如果这两块可以解决，专业化水平高的开发商将会如虎添翼。
以公司业务经验看来，我对国际基金或者国际热钱抄人民币表示比较大的怀疑和反对。我们作过国际基金和国内用地一起合作的项目，他们的需求在２０％－５０％股份，你不参与运作，这是最基础的国际基金的参与。国内企业要如何迎合，有特定的需求。真正能够用到国际基金的每个城市不会超过１５家。
