杨益华
中型企业的重新发展在这一轮房地产业发展周期中，许多有眼光的开发商在市场低迷时期入市，通过整合各方面的资源，低成本获得土地，当楼盘开盘上市时，即遇房地产大市一路高攀，从而获得了丰厚的回报。经过一、两个楼盘的成功运作，企业也迅速成长为中型的房地产企业。
然而，在中国房地产行业发展到第３个１０年的时候，大量存在的中小型企业，就必须要考虑重新发展和企业定位的问题。
目前，在上海市注册的房地产开发企业超过４０００家，而上海２００４年全年出让土地约１５００万平方米，平均每个开发商的土地开发面积不到４０００平方米。而如果平均一个楼盘的占地面积为１万平方米，开发周期为一年，每年有近２０００家开发公司将处于歇业状态。
"在国家宏观调控力度不断加大市场背景下，如何应对并寻找一条适合自己企业的发展道路已经成了每一个房地产企业，尤其是中小企业所不得不面对的问题。"
中凯企业集团杨益华总裁认为，一个中型企业的发展战略是至关重要的，将决定着企业未来的前途与命运。因为在企业起步阶段，由于规模小，运作成本低，也许可以追逐短期利益最大化，没有明确的企业发展目标。
但是随着企业的规模扩大，其日常运营成本和沉淀成本提高，企业必须有一个较好的行业发展规划，才能寻找到一个可以为企业提供稳定回报的投资目标市场。
要度过"寒冬"，真正有效的只有企业自救。
"中凯之道"对宏观调控政策评头论足的开发商，总是用声音"抵消"政策的影响。然而，无论是政策还是外资都不能在根本上覆盖中国房地产自我救赎的过程。
中凯集团是国有控股的房地产企业，目前主要的开发楼盘是在上海、杭州、江西、南昌，海南（海口、三亚），重庆、郑州等地区有项目开发。中凯在上海的"中凯城市之光"项目，堪称一个奇迹。该项目位于上海市中心，东至成都北路、北靠威海路、西临石门一路、占地达６１０００平方米，总建筑体量达２６万平方米。从最早开始时不足１００００的均价，到今年年初一度飙升至接近３００００元每平方米，仅仅一个项目的利润就非常可观。
然而，中凯真正在全国为人所知，却并非他的销售业绩，而是其首先提出的房地产企业诚信。
杭州市中江大厦是中凯所属浙江中江房地产公司的一个项目--在难以按原有承诺价格售楼并与消费者发生纠纷之后，虽经法院裁决作出了有利于自己的判决，却在诚信理念的驱使下，中凯仍旧按３年前的承诺价格与消费者签署"购房合同"。为此中凯损失了１０００多万元，但获得了社会极高的赞同。
其后，中凯发起"首届中国房地产业诚信论坛"，并向"中国房地产业诚信基金会筹委会"先期捐款人民币１００万元，作为"中国房地产业诚信基金"的首笔捐赠。
在一定程度上，这些行为已经划出了中凯作为房地产企业本身的一条"个性"路线。不过，中凯一以贯之的企业理念却并非"诚信"一项。
杨益华表示，"创新"将是中凯在应对市场变化时的立身之本，也是企业经营发展过程中的最佳"利器"。中凯不仅在与外界的合作上积极保持开放、明朗的企业态度，更在起企业内部管理上进行着"创新"的尝试，并一直致力能在国内的房地产企业中独树一帜。
企业战略转型转型是痛苦的，所以企业转型往往是迫于外部环境的压力，尤其是行业层次的变化，比如行业结构改变、政策变动等。
当转型是行业性的时候，就意味着行业的主导逻辑的变化。
因此，中凯所追求的创新不仅仅停留在产品上，而是一种战略上的创新。
"面对中国房地产业的行业背景和国家的宏观政策，不是一个单一的融资渠道的创新，更重要的是一种经营模式的转变。"杨益华认为，在以往的发展过程中，内地的房地产企业无论大小，都扮演着一个多面手的角色。从前期的资本筹集，到产品创造，甚至是销售营销都由企业自己来完成。这一套模式，在当前的形势下，已经使房地产商越来越不堪重负。
在他看来，无论中国的法律条件也好，外部竞争环境也好，中国房地产开发模式，即盈利模式将在２００６年前后发生一个变化。因为根据目前的统计，全程开发的综合性开发企业是占主导地位的。但是比较一下欧美一些发达国家就会发现，综合性开发公司在房地产开发上并没有发言权和影响力，真正有决定权的是专项基金，专项的投资公司，以及专门的房地产从事机构。
同样，国内的房地产行业在这几年的发展以后，特别是到２００６年底，按ＷＴＯ规定对外资的管制解除了以后，赢利模式将会有非常大的变化。
中凯的企业目标，就是希望在这个赢利模式变化的过程当中走到前面，并做好充分的准备，迎接这种变化。一个企业的长远发展，主要是要有战略的眼光。某一个项目做好只是阶段性的事情，至于模式的变化则主要是战略性的事情。
杨益华将未来的中凯定位为两种角色：一个是房地产风险投资管理商；另一个就是房地产服务商。二者相互独立，互相补充。前者完成资金筹措，包括和海外基金的合作；后者对中凯本集团项目和外包项目提供专业化的模块或整体化服务。
这样一来，既完成了企业专业化的转变，也大大拓展了自己的经营范围，并能获得更多合作伙伴的支持。
另外，由于国家金融土地政策的持续收紧，在一定程度上，外资引入能力也已经成为房地产企业的"必修功课"。
目前，中凯已经和众多海外基金积极磋商部署，并与其中一个已达成初步意向，在不久的将来中凯希望以一个投资商的姿态展现在大家眼前。
我非常开心在这里探讨中国房地产的过去、现在和未来。房地产业发展过程中出现了一些宏观的环境变化，主要是政策的环境以及金融的环境变化。在这样的情况下，我们需要探讨房地产行业和企业将来如何发展，这也是我们讨论的主题－物种选择，进化论的含义所在。
我认为中国并没有出现大的宏观问题，但是，价格上升过快的过程中，金融风险也好，人民银行、地方政府和中央政府的博弈也好，这些归咎到房地产行业是不公平的。
回过头来，房地产企业和行业，是否没有可以检讨和总结的？也不是，房地产本身到底应该作什么才可以在进化的过程中发挥优势，在环境变化后有更好的生存空间？
这里有三个方面的问题：首先，政策环境的变化要求我们考虑房地产行业的盈利模式；其次，行业变化过程中产生的最大影响，就是盈利模式的转换；此外，诚信问题是影响我们真正进化的重要方面。
