夏斌
"我们的政府，是否要对海外资金涉足中国的房地产业有所限制？"８月５日，在博鳌房地产论坛上发言的嘉宾，国务院发展研究中心金融研究所长夏斌陡然提出的问题，迅速引起了与会者的关注。
这一次从去年开始的宏观调控，由于国内房地产业发展的特殊性，该行业受到了首当其冲的影响。通过对房地产行业的调控，有效地达到了调控国内经济过热的可能。但与此同时，房地产行业也发出无法承受之重的声音。
没有人怀疑国家通过调控达到经济正常运行，行业健康发展的政策意图。但是，对于房地产产业来说，他们依然宁愿把这场并非突然而来的政策空气的变化称做"冬天"。
作为一个产业，或者说置身该产业的大佬们，他们也许并没有夸张。相对于他们的梦想，他们的融资正越来越难。
在这一背景之下，夏斌问题之后，是更多的问题。
陶冬
我们应该限制涉足中国房地产的海外资金吗？如果限制，又该如何着手？如果海外资金进入最终受到限制，那么，在本已显得单一的商业银行垄断的融资渠道下，国内地产商们还能拥有多大的融资空间？
归根结底，这些问题实际上只是一个问题：在宏观调控之下，金融体制该如何改革才能保证房地产业健康稳定的发展。作为一个行业，没有谁想让地产遭受灭顶之灾。
一位专家说，在宏观调控的背景下，这一问题已经迫在眉睫。
限制境外游资？
李坚平
从夏斌的发言来看，他是赞成对这些游资进行限制的。
他在发言中指出，１９９８～２００２年，我们在经济发展不太快的情况下，我们取消了内销房和外销房的差别，现在境外的机构和个人投资购买涉足中国的房地产业没有任何的政策限制，是否合适，境外汇款购买房屋时，２００３年本外币比例达到近１０％，２００４年前五个月达到了１７％。有关部门统计，２００４年３－１１月北京、上海、浙江、广州、深圳、重庆等城市非居民海外超过５万美元结汇的５０％都是购买房屋。有关部门统计，２００４年房地产新设立外商投资企业１７６１家，合同金额１３５亿美元，同比增长了４８％。
他认为，从增长幅度来看，投资企业的增长，金额的增长，已经超过全国利用外资的平均水平，房地产行业已经连续三年成为全国第二大外商投资行业。
"我们在汇率问题上拼命的堵，但在房地产投资上却任由进入"，当晚，他在接受记者采访时他评论说，"这是不合时宜的。"瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬"大体上赞同"夏斌的观点。但是他表示，关于这个问题，要"非常慎重非常慎重"。
他认为，中国改革开放２５年来，外资确实曾经为中国经济发展作出过贡献。但是，发展到今天，由于国际游资的泛滥，国际经济环境的变化以及"中国故事"的影响，也来了一些"另类外资"，而且是越来越多，在中国经济发展中"制造泡沫"。
世界上很少有国家对外资有中国这么友善，他说，虽然不能将外资一棍子打死，"但并不意味着对所有外资都要一视同仁。"因此他认为，关于这个问题，至少值得研究。至于是否采取行动，要以后弄清楚情况再说。比如，规模有多大，对经济的影响有多大，尤其是对于外资引进以及将产生的国际影响有多大，都需要研究。"但是我们现在对游资在中国情况并不十分的清楚。"他介绍说，根据他们的估算，去年一年在上海活动的各类外资，进入地产的大约有８０亿～１５０亿美元。
"我们曾经进行过快速测算，７月２２日这一天，进入上海地产的境外资金达到１０亿美元。"他说。
这是一个惊人的数字。而陶认为，这一速度还在加速。"规模还在加大。"但是面对如此巨大的游资，似乎所有的人都还没来得及细细思考。夏斌虽然首先提出了这一问题，但他也坦承，具体该如何着手限制，他还没来得及深入研究。但他认为，可以借鉴国外的一些办法，比如对购房的面积，或者是从购买房屋的时间、或者从投资的用途以及购买房屋的年限，不同的地区和角度进行控制和限制。
"组合拳"应对融资困局但是李坚平对于限制论却有不同的看法。
李是上海经融资资产管理有限公司总裁。他在１９９５年前已经拥有了１８年的商业银行的工作经历，先后供职于一家国有银行和股份制银行。而１９９５年至今又做了１０年民间金融工作，往来于香港与上海之间，对金融行业拥有相当的发言权。
他认为，对于海外资金应该表示大力的欢迎。但是同时，最好的控制海外资金的办法，就是发起和组建国内的各种基金，用市场化的措施与之竞争。
"因此我们现在应该做的，不是去想怎么控制海外资金，而是改革我们的金融体制，打开各种政策瓶颈和制约，"他说，"宏观调控使用了政策的组合拳，但是如果要实现房地产业的健康稳定的发展，金融配套改革的组合拳也必须用好。"他分析说，自从宏观调控以来，由于银行收缩银根，资金问题已经成为大多数房地产企业所面临的问题。因为９５％的融资渠道来自银行，而银行对房地产企业的贷款，基本只是一年期的流动资金贷款，其他类型的贷款则几乎没有。
他说，商业银行的运转和房地产的运转完全是两张皮。就是说，现在商业银行将所有产业贷款都混淆在一起，所有的贷款就是一年期，超过就是预期和不良贷款。
他认为，房地产金融的问题，其致命点则是中国国内金融体系不健全。
实际上，陶冬也是类似观点的支持者。他在论坛发言、讨论，以及接受记者采访的时候，一直坚持一个观点：没有配套的资本市场的支持，国内的地产商在短期内很难真的做到千亿规模。
他指出，多数发达国家中，发展商的融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行贷款，也就是说间接投资。
"李嘉诚之所以成为李嘉诚是因为有香港股市。在国外，股市、债市是正常的经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道，"他说，"这些资金的需求，不能全部堆在银行里面，这对银行体系的冲击是非常大的。"而李坚平更坚信提高银行、信托、保险资金、债市、股市的融资有效组合，应该是当前工作的"重中之重"。他认为，这一状况目前已经非常紧迫。"中国经济虽然已经实现软着陆，但是，对于房地产业来说，则是一场硬着陆。"他认为。
他说，现在不少房地产商都已经成了"资金调度员"。
他分析说，海外资金之所以大举挺进国内地产行业，一方面有不乏有对人民币升值和国内资产升值的预期，另一方面也源于他们对于中国越来越有清晰的认知。"对于中国市场和需求的无底洞性有了更为清晰的认知。"
"很多金融工具，融资渠道，由于政策和法律关系，我们不做人家做，第一口汤都给他们喝了。"他说。他认为，相关部门有理由、有能力、有责任改变国内金融单一性局面，通过改革带着企业一起走。
"因为现在的状况是，在国内金融制度滞后的时候，大量的海外资金已经兵临城下，甚至已经跳墙而入。"他说。
