《地产界》特派记者：阿量

温州市委市政府、温州市旅游局、温州市国土资源局、洞头县委县政府等相关部门的领导和来宾在前排就座。

联合主办
温州市市政府    温州市旅游局    温州市国土资源局    温州日报
中国房地产及住宅研究会    浙江工贸职业技术学院    广州决策资源集团
专业媒体支持：中国房商网    地产界
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温州市副市长叶际仁——城市发展的第三次跨越
    城市是生产力发展到一定历史阶段的必然产物，是现代文明的标志，古希腊士多德说过，人们居住在城市是为了生活得更好，富裕了的温州人们对提高居住条件、改善生活质量有了更高的要求和更为迫切的欲望，温州得天独厚的自然条件和优秀的民间资本，也为温州旅游地产提供了可能，奠定了基础。温州市委市政府根据经济上面发展的阶段特征，提出了第三次跨越的宏伟目标，实现温州城市发展的第三次跨越，就必须立足温州实际，坚强做大、做强、做精、做美的城市发展理念，积极实施城市发展的东拓、西拥、南连、北集的城市发展战略，走新型城市化道路。
国家旅游局正司级巡视员、中国旅游协会景(区)点分会会长李克夫——实现城市个性化
    个性化是目前我们中国城市建设上的一个软肋，存在的问题比较多，作为民族来讲应该自查自省，这是我们民族近百年来创意、创新意识逐渐落伍的表现，现在真正提起城市建设，多半就像刚才何院长讲的，多半是提到欧洲的城市，很少提到中国的城市，这一点我们显然要下大工夫，作为城市个性化的组合，应该有几个因子，第一个是自然资源的因子，你得有这个条件，具备这个素质，在条件具备的情况下，才能考虑到个性化的东西，这些自然因子主要是指自然生态环境、区位条件。
    第二个是人文资源的因子，主要是指物质和非物质以及历史文化、民族风情、城市规模，城市规模很重要，一个大城市和小城市个性化特征显然在设计和配置上是不大相同的，另外市民的素质很重要，一个新兴的农业城市转换过来的，和历史悠久的大城市的条件也不一样。
    第三个是功能的因子，就是一个城市具有的主要产业功能以及行政功能，行政功能就是在行政的体制下设定城市的基本特点。
    第四个是传承因子，包括文化遗产、习俗遗产等。
    这些因子只能是一个原材料，个性化主要还是靠人来实现，是靠人的创新理念与创意思维来实现，所谓城市发展模型的个性化缺失，主要是人的作用缺失，在个性化方面最主要发挥作用的是人，但是往往我们在这方面人的作用发挥得不够。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌——中国房地产商的角色演变
    中国房地产商的角色演变要根据面临的任务、形势提出来，有三个方面的角色转变。第一个角色转变就是地产商的角色转变正在由过去的开发商造房子演变成造城市，造房子到造城市，什么叫做城市化，城市化就是农村变成城市的速度、过程，农业人口变成城市人口的进程，这是人类文明的一个进程，现在的全国城市化水平是43%多，未来是60%-80%，在这个过程中地产商的任务是什么，过去是有一块地盖房子就行了，现在地产商的任务是从盖房子变成盖城市，要建设好城市的功能。
    第二个转变，是要提升产品的质量，产品在打造过程中，要由过去的灰色发展走向绿色发展，从灰色产品变成绿色产品的开发，现在提倡增长方式的转变，节能、减排的问题，要改变过去的灰色发展模式变为绿色的发展模式，首先住进去是舒适、健康的，第二是节能、环保的，产品都应该是绿色的、生态的、健康的，节能、省地的问题应该引起高度的关注。
    第三个角色转变，开发商的角色转变，从过去是支柱产业的人，作为房地产业是支柱产业，房地产开发商主要是以营利为目的的，追求经济效益，最讲究经济效益的目标，作为房地产文化，只看到是经济主体、经济细胞，要转变为社会主体、社会细胞，要讲究社会责任感，不光是对开发的经济责任感，要讲究社会责任感，开发商的所作所为不仅要对企业负责、对股东负责，而且还要对社会负责，现在提倡是社会企业公民，要增强企业的社会责任感，争当企业公民。
浙江工贸职业技术学院何向荣
    温州新开发的旅游项目定位是这样的，文化为核心，休闲旅游、科研、教育培训等等轻工特色园区在一起做。组织这次论坛主要是在新经济模式下，旅游业和地产业迅猛发展，但是这两个产业的结合产生新的集聚效应，我们要进行思考，第二就是政府要实现第三次跨越，需引进国际先进理念，推动区域新型现代服务业的发展，第三社会责任感促进高校以其丰富的产学研资源，主动服务城市有序健康发展。

国际房地产协会中国区秘书长、亚太旅游联合会副秘书长沈飞——超前和创新、个性化的产品
    旅游房地产是中国市场发展的产物，是房地产超前的产品，我们不讲奢侈品，它是超前和创新、个性化的产品，旅游房地产为城市的经营、旅游业的发展提供了极大的服务，旅游房地产改变了人们的居住方式，可以想象一下，对于我们的传统地产到旅游房地产到休闲地产，它对人居的改变方式是显而易见的。旅游地产是政府、旅游、地产三方共同协调发展的复合产物，现在我们可以看到从旅游业到房地产业到其他产业我们都对旅游房地产进行了研究和发展，开发的现在是不断完善。
王志纲工作室首席战略顾问王志纲——滨海资源与城市文脉结合的新温州模式
    温州不仅是一个极具商业传统的城市，其实温州还有深厚的文化底蕴，音乐、艺术、文化、建筑、餐饮它都有很多东西，只不过原来它被淹没了，如果没有文化根底就做商业去了，我就在想一个问题，温州就是温州，连我们大学的校长讲起生意来也是一套一套的，真正是温州的学院派，这个学院派不是空的，是实战派，这就是温州文化，下一步我认为会有一个回归，温州的商业文化、商业能量和商业传统，引导得好，会有一个华丽的转身，这时候一碰撞，有一两个非常能够体现温州的文脉，但是在商业上又非常成功的案例的话，不用扬鞭自奋蹄，这里面不用担心。
北京科技大学经管学院教授、博导、原国资委研究中心宏观战略部部长赵晓——金融风险
    中央提出金融业是我们国家发展的战略，如果中国要崛起，光是卖皮鞋、卖牙签是不行的，我们要有强大的金融，中国的金融有几个阶段，这几年我们看到了制造业、工业的中国在崛起，接下来我们会看到中国的金融业大发展，现代服务业的大发展，只有中国在金融上掌握话语权，才谈得上中国的崛起，这一切充满着风险，也充满着机遇，我们怎么避免风险，抓住机遇。
虞晓芬 浙江工业大学房地产研究所所长
    旅游房地产呈现快速的发展阶段，消费趋向大众化，原来是高端收入家庭转向中端收入家庭及中低档家庭，需求也出现了复合化，比如说纯粹的观光旅游、商务休闲、观光休闲等多方面的需求的复合。产品也出现了多样化，比如说传统的海滨、湖滨、山地，到新型的农家乐、探险乐，还有就是国际化，大量的人走出过门，以及大量的人走入我们国家。在这样的背景下，我们的旅游房地产的开发量也是继续地增加，休闲度假的旅游产品跟一般的观光是有不同的概念，作为一个休闲度假它的需求特点上来讲，一个是滞留的时间相当长，三五天甚至一个星期、半个月，休闲度假的复游率非常高，去了一次之后还会经常去，而不是观光旅游去了一次就不去了，旅游房地产有如家的感觉，它既不是你的家，但是又有家的感觉。
    另外，依托于文化资源。有一种文化，依托文化开发旅游资源，王老师提到了，现在在国内已经正在或者说已经开始被开发商高度关注了，最典型成功的案例就是安徽的西地洪村，中坤公司以每年17万的年租费给村里的村民，开发权交给中坤公司，中坤公司经过基础设施投入，包装以后申请得到了世界遗产，现在每年的门票收入上亿，至少几千万，所以中坤公司是很有文化意识的，意识到传统文化是不可复制的，是稀缺性的，特别是现在人们对文化的需求越来越强烈，所以依托于文化开发旅游资产。
朱桦 华侨城总经理助理
    旅游地产方面而言，第一肯定要结合周边市场的特点，也就是说好的项目、好的形式有很多，但是并不意味着适合每一个地产项目，你必须符合当地自身的市场特点，比如说二人转就没法到南方去演，像歌剧在东北也不一定适合，一定要找到适合自己周边市场的客户、人群他们的文化口味的项目。
    第二肯定要做一个长远的规划，如果只是做一个楼把它卖掉，再去圈一块地再做楼的话，就不用做什么旅游地产，如果做旅游地产的话是一个长远规划，你要吸引大家来你这来消费，就要有一个项目来支撑它，有一个长远的规划，一期规划二期规划，如果一期客户没有来，可能旅游方面就没有成功。
    第三要注重品牌建设和文化内涵。实际上我们在深圳生活的时候，一提到华侨城说实话我们自己也很自豪，对很多的深圳居民来说华侨城社区是一个在深圳来说算是一片净土，就是很干净、很舒适、很方便，它的节奏甚至于比市区里工作的人看起来更慢一点、更休闲、更安全一些，这就是一个品牌的作用，也就是说大家信任这个产品、这个品牌，无论你在那里2推出这个产品，大家都会对这个东西保持一致的概念。
范  睿 中体奥林匹克花园管理集团副总裁
    体育复合地产和旅游复合地产，这两个的关联性非常强，对于一个城市发展来说，旅游地产是一个方面，体育设施、基础配套设施、文化设施都是城市发展的一个方面，体育地产与旅游地产也是一样，也都是温州城市发展的一个方向。
    第二个，旅游地产和体育地产都是一种复合产品，地产都是第一产品，想把这个复合产业做好，两个产业的相关多元性要利用好，要有一些共有的资源，通常要把第二产品做到极致，第一产品才有可能做到成功，旅游地产就需要把旅游做到极致，做到差异化，我们做体育复合地产也是依托于国家体育总局和中体的资源把体育地产的极致。
    第三个，体育地产和旅游地产从本身上来讲，要从企业的战略来讲，都是一种差异化的竞争，而且都是从产品、服务、形象、人员四个的差异化，如果把四个方面的差异化都能做足了，复合产业也就成功了，再下来说体育地产与旅游地产面临的问题也是一样的，它毕竟属于两个产业，虽然说里面具有相关性，作为一个企业是否有这种独特的资源和能力，能否把两个产业做好，刚才华侨城的同仁也在，其实也是挺不容易的，因为旅游本身，如果是人工造的，比如说像华侨城的欢乐谷或者锦绣中华，本身旅游地产有一个生命周期的问题，如何解决两个产业能够共融，而且旅游不变成以后地产的拖累，这是旅游地产研究的课题，同时像体育产业，我们也在研究，如何使投资建设的体育场馆以后建设得更好，我们也要做一个研究，在温州我们要有一个深入的探索。
编后语：
    新经济模式下的旅游地产与城市发展高峰论坛以“世界级休闲地产改变温州人居方式” 为主题，汇集国内著名发展商、地产顾问、政府官员、专家学者，就旅游地产开发领域的相关问题进行了深入的探讨,为温州的城市发展、专业开发出谋划策。同时也昭示着地产开发多样化大潮的到来。本刊也将更加紧密关注地产开发的新动向，为广大的开发商提供丰富准确的行业信息。